【2023年版 総合】御殿場市
不動産売却相場の動向分析と
今後の需要予測

御殿場市 中古一戸建ての売却価格推移

【表　2021年～直近の一戸建ての平均売却価格推移(単位:万円/月)】

御殿場市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を比較

御殿場市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を、年次で比較します。

価格（平均）は下落傾向にあります。
取引が多い場所は御殿場駅に近い、東田中や新橋、川島田や荻原です。
ファミリー層が多く、土地面積200㎡以上の大きめの駐車場のある物件が人気となっています。

【御殿場市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　土地総合情報システム

2023年度以降の一戸建て（築古・中古）需要予測

直近で見ると取引価格が「1,870万円」と、2022年の平均取引価格「2,880万円」に比べて大幅に下落していますが、不動産需要がなくなったわけではありません。
実際土地自体の取引価格は上がっており、直近四半期の取引で「駅から遠い物件」「土地面積の小さな家」「築年数の古い物件」等、価格の安いものを中心に取引されたことが一時的に反映されたものである可能性があります。
一戸建ての価値自体が下落した訳ではない可能性が高く、今後取引価格が回復する見込みは十分にあるでしょう。

次に、これから需要がありそうな地域について解説します。

御殿場市は1世帯あたり1台以上車がある、生活に車が欠かせない地域です。

そのため御殿場駅南東にある東名高速道路の御殿場インターチェンジに近い東田中は「マックスバリュ東田中店」があるなど生活利便性も良いため人気があり、今後も一定の需要があると予測されます。
また、国道138号と国道246号が交差する、交通の要衝である荻原区も御殿場市役所、御殿場市立図書館があるなど交通の便だけでなく住みやすさで選ぶターゲットからの需要が見込めるでしょう。

また全体的には、ファミリー向けの物件の駐車場付きで土地面積200㎡以上である物件の需要が高く、加えて市の区域面積の約3分の１を占める東富士演習場と3つの駐屯地がある事から、自衛隊の方からの戸建てニーズが一定数あります。

参照：静岡県 令和４年自動車保有台数「統計表」
参照：御殿場市 御殿場市新東名高速道路等ＩＣ周辺土地利用構想

【表　2021年～直近の中古マンションの平均売却価格推移(単位:万円/月)】

2021年はこれくらいで売れました

2022年はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照：国土交通省　土地総合情報システム

御殿場市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。

2021年から2023年の間で国土交通省のデータベースに登録されたデータがなかったので具体的な数値の表示はできませんが、これは取引件数が「0件」であることを意味するわけではありません。

【御殿場市で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　土地総合情報システム

2023年度以降の中古マンション需要予測

過去、御殿場市の中古マンションは御殿場駅周辺のものが主に取引されており、その他には南御殿場駅、富士でも数は少ないですがいくつか取引されています。

売りに出ている物件はいくつかありますが需要に対し供給過多の傾向があり、中古マンションのニーズは中古戸建や土地に比べると少ないのが近年の状況です。

今後もしばらくは変わらないと思われます。

【表　2021年～直近の土地の平均売却価格推移(単位:万円/月)】

2021年はこれくらいで売れました

2022年はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照：国土交通省　土地総合情報システム

御殿場市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。

2021年から2022年にかけて価格はやや上昇傾向にあり、その後横ばいになっています。
よく売れているのは御殿場駅周辺の新橋、東田中といった交通の便が良いエリアです。
ファミリー向けの200㎡以上の比較的大きめの土地が売れやすい傾向にあります。

【御殿場市で売れた土地の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　土地総合情報システム

2023年度以降の土地需要予測

御殿場市の土地は御殿場線の御殿場駅の周辺を中心に売れやすい傾向があります。

御殿場市では車両１台当たりの人口が1.18人（ひとり1台以上所有）と車を持つ人が多いため、駅から多少遠くても車での通勤・通学が便利である国道138号線や国道246号線などの主要道路に近い荻原や東田中の土地は人気で、需要は高いままでしょう。

土地の購入を検討しているは、新築を建てる予定のファミリー層がほとんどなので、特に200㎡以上の広い土地の需要が高いと見込まれます。

加えて、2021年に新東名高速道路の新御殿場インターチェンジ-御殿場ジャンクションとその周辺道路が一部開通しました。2027年度には新秦野ICまでも開通する予定です。

東名高速道路と中央自動車道を高速道路で行き来が可能なることで、観光や物流の利便性が上がり、「御殿場市新東名高速道路等ＩＣ周辺土地利用構想」にあるように周辺の整備が進められるため、将来的に観光交流施設、倉庫や研究施設等への土地の需要も増加する可能性があります。

参照：静岡県 令和４年自動車保有台数「統計表」
参照：御殿場市 御殿場市新東名高速道路等ＩＣ周辺土地利用構想

人口推移と人口増加率

国勢調査の結果では御殿場市の人口は平成22年までは増加していましたが、平成27年の調査で減少に転じました。令和5年9月30日現在で84,371人となっています。

人口動態は平成24年～平成28年の5年間で見ると、市外への転出者が、生まれた子供の数（自然増）と転入者の合計を上回り、全体として人口減が続いています。
また社会動態にフォーカスすると、平成24年～平成28年の5年間で転出者数が転入者数を上回っており、近々での「売り物件の在庫や空き家」が増加していく状況であると言えます。

人口減少に歯止めをかけるため、御殿場市は2023年8月「人口減少対策戦略」を発表し、子ども医療費完全無料化や第2子以降の3歳未満児の保育料を無料化することや、出産祝い金を増額する計画が進んでいます。

年齢構成について

平成27年時点の年齢3区分別人口の比率は、年少人口14.9%、生産年齢人口62.0%、老年人口23.2%となっており、老年人口は増加傾向にある一方、年少人口及び生産年齢人口は減少傾向となっており少子高齢化が進んでいます。

近年18歳、22歳の高校・大学卒業年齢での転出の増加に加え、23～35歳の転出傾向も強くなっています。さらに15歳以下の年少人口もそれに伴って減少しており、転勤や住宅取得での転出が幅広い世代に広がっていると言えます。

平成27年では市全域において高齢化率20%台のエリアが占めていましたが、令和22年には30％台のエリアが大部分となると予測されており、高齢化は進行するとみられます。

これらの結果、相続不動産も増加し、空き家も増えていき、下落率は低いものの長期的に不動産価格は下落していくと予測されます。

世帯数について

御殿場市では人口の減少とは逆に、平成27年では32,929世帯だったものが令和5年は37,772世帯（9月30日現在）となり、世帯数は増加しています。
また、1世帯あたりの世帯人数は平成7年の3.25人に比べ平成27年では2.79人と減少している状態です。

これは高齢者世帯（単独世帯及び夫婦のみ世帯）が増加していることや核家族化が進んでいることが原因として考えられます。

今後は高齢者でも生活がしやすい利便性の良い場所にある不動産や、核家族が生活しやすいコンパクトな不動産の需要が高まるでしょう。

参考：御殿場市役所 参考：御殿場市役所

参考：御殿場市 人口についての資料

参考：あなたの静岡新聞 御殿場市が人口減少対策戦略発表　子ども医療費の無料化検討

参考：御殿場市 都市の現況と課題

参考：御殿場市 空家等対策計画