【御殿場市版】
不動産相続マニュアル　
基礎知識と手続きの流れとコツ

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」がこの順番で優遇されています。

法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

参考：国税庁：法定相続人と法定相続分

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

１．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。
こちらは税理士のみに依頼可能です。

7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

8．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

10．相続登記（司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

静岡県で親（被相続人）の財産額に占める不動産の評価額の割合は49.2％で、全体の平均より高めになっています。 また、現金・預貯金は37.9%となっており、全体の平均より低めです。

相続不動産の活用方法としては、自身が居住する人が39％と高い割合であるのに対し、そのまま維持しておく人は8.5％と全体より低めで、何もせずに維持している人が少ない傾向にあると言えます。

つまり、空き家や土地を放置している人は全体に比べ多くないと言えるでしょう。

参考： 退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【静岡県の特徴】/2021年2月MUFG資産形成研究所

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

御殿場市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

御殿場市の不動産相場の概況

御殿場市の不動産売却（中古）は、主に戸建てと土地が中心になっており、マンションは市場には出回っていますが需要より供給が多い状態にあり、あまり売れていません。

2021年～2023年で見ると、相場は戸建が下落傾向にありますが、土地は横ばいにあります。
ここ最近は「駅から遠い物件」「面積の小さな家」「築古の物件」等が取引されたり、最新データ取得期間が数字があがりにくい季節だったりしたこともあり一旦大きく下落していますが、不動産に対する需要は多くないながらも一定あるので、土地の価格は安定している状況です。
ただ、転入者より転出者が多い状況が続き人口が減少傾向にある等、長期的な下落が想定されてはいます。

御殿場市で不動産の取引が行われているのは主に御殿場駅に近いエリア、東田中や新橋、川島田、荻原です。
これは御殿場駅や国道に近い、インターチェンジへ行きやすいなど生活しやすく通勤・通学に便利である場所の需要が高いことを示しています。

全体で見ると、ファミリー層向けの200㎡以上の広めの物件が売れる傾向にあります。

早めに相続の知識が豊富な不動産会社に相談する

不動産相続は、必要な書類の整理から家族との話し合いまで、多くの時間と手間を要します。初めての相続の場面では、どう進めれば良いか迷うことも少なくありません。

そのため、相続の流れや手続きの知識が豊富な不動産会社に早めに相談することを推奨します。
早めに相談する事で、手続きをスムーズに進める準備等を万全にしておくことができるので、慌てるような事もありません。
加えて司法書士や税理士と連係している会社を選ぶと、売却のアドバイスから相続の手続きまで一貫してサポートしてもらえるので、安心です。

親族間での協議を早い段階から進めておく

御殿場市は転出者数も多く、現在地元に住んでいない相続人が沢山いるのが通常です。
相続額に関わらず相続は親族トラブルが発生し易いものであり、いざ「相続」となっても居住地がバラバラなため、なかなかしっかり話し合いができず、余計なトラブルに発展する事もあります。
相続権も持つ親族同士で早い段階から協議しておけば、時間をかけて落ち着いて分配について話し合う事ができるので、トラブルを未然に防ぐことに繋がります。

「適正な価格」で査定してくれる不動産会社を選ぶ

不動産業者の選定の際には、「適正な価格」で査定してくれる不動産会社を選ぶ事が重要です。
特に御殿場市の様に、物件需要が都会に比べてそこまで多くない地域であるほど、「適正価格≒売れる価格」を見極めないと、いつまでも売れ残り、価値を毀損してしまう事もあり得ます。

取引を獲得するために市場の価格に合わない「高い価格」で査定して、「売れない」状態で物件を放置する好ましくない業者の存在も残念ながらあります。

安すぎもない、高すぎる事もない、市場で「売れる」ギリギリの「適正な価格」を提示してくれる業者を見極めて初めから選べば、スムーズに相続を進める事ができるでしょう。

株式会社アイマチはおよそ8割の方が希望する価格で売却できているだけでなく、希望する時期での売却にも至っています。
地域特化が他で御殿場市を知り尽くしているため適正価格のご提示が可能です。

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

市役所

【御殿場市役所】
〒412-8601 静岡県御殿場市萩原483番地
電話番号： 0550-83-1212(代)

HP： https://www.city.gotemba.lg.jp/

法務局

【御殿場法務局証明サービスセンター（御殿場市役所内）】
〒412-8601 静岡県御殿場市萩原483番地
電話番号： 055-923-1201(静岡地方法務局沼津支局)

HP： https://houmukyoku.moj.go.jp/shizuoka/table/shikyokutou/all/gotennba.html

御殿場市役所

【無料相談】法律相談

毎月1日、15日(土曜日・休日の場合は翌開庁日)、弁護士が市民を対象に法律に関する事について予約制で相談に応じています。

電話番号：0550-82-8400（くらしの安全課）
HP： https://www.city.gotemba.lg.jp/kurashi/b-17/b-17-1/3506.html

【無料相談】司法書士相談

偶数月1回、司法書士が不動産登記手続きや相続などについて無料で相談に応じます。予約制です。

電話番号：0550-82-8400（くらしの安全課）
HP：https://www.city.gotemba.lg.jp/kurashi/b-17/b-17-1/8010.html

【無料相談】納税相談

税理士が2・3月以外の毎月10日(土・日・休日の場合は翌日)に税務相談室にて無料で税金についての相談に応じています。

電話番号：0550-82-4166
HP： https://www.city.gotemba.lg.jp/kurashi/b-2/b-2-9/930.html

静岡県行政書士会

行政書士が相談に応じます。無料相談会の開催日時や開催場所は無料相談会のページにてご確認いただけます。

【静岡県行政書士会　御殿場支部】

〒412-0004　御殿場市北久原24番地
電話：0550-83-5612

HP： https://www.sz-gyosei.jp/About/branch/gotenba

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。